Los datos más recientes del Registro de Fianzas del Incasòl muestran un cambio significativo en el mercado del alquiler en Barcelona. El precio medio de los nuevos contratos ha pasado de 1.193 euros mensuales en el tercer trimestre de 2024 a 1.087 euros en el primero de 2025. El tope legal ha moderado las rentas declaradas; sin embargo, la realidad es más compleja: los precios bajan, sí, pero también disminuye el número de nuevos contratos.
Durante el primer trimestre de 2025 se registraron 7.615 nuevas altas y 7.192 bajas, dejando un saldo neto prácticamente plano. Con la demanda existente, lo razonable habría sido un aumento en el número de alquileres declarados. Ocurre justo lo contrario: al fijarse un precio máximo, parte de la oferta se retira o se desplaza hacia segmentos donde el tope no se aplica, como el alquiler de temporada. Aquí aparece el primer problema: la oferta declarada se reduce en la parte del mercado donde sí se aplica el tope, es decir, en la vivienda permanente.
El segundo problema es el auge del alquiler de temporada, que ha pasado de representar alrededor del 7 % de los nuevos contratos en 2023 a más del 20 % en 2025. Muchos de estos contratos son, en realidad, alquileres permanentes encubiertos. Este movimiento erosiona la continuidad residencial y penaliza especialmente a las familias que necesitan estabilidad para formar un hogar y planificar su futuro. En un país con baja natalidad y grandes dificultades de acceso a la vivienda, perseguir este fraude debería ser una prioridad.
A todo ello se suma otro fenómeno silencioso: las condiciones de acceso a una vivienda son cada vez más exigentes. No se trata solo del precio. Cada vez más propietarios piden avales, nóminas elevadas, contratos indefinidos y fianzas que pueden llegar a varios meses. Un refuerzo real de la seguridad jurídica podría suavizar estas exigencias y abrir el mercado a personas con ingresos suficientes aunque no tengan contratos indefinidos.
La experiencia de Barcelona muestra que contener precios ayuda, pero no basta para resolver el problema. El reto pasa por cuatro frentes: más seguridad para los propietarios, flexibilizar las condiciones de acceso para los inquilinos, perseguir los alquileres de temporada fraudulentos y aumentar de forma real el parque de vivienda accesible. Sin estos elementos, el mercado seguirá buscando recovecos para escapar de la regulación.
