Durante años se ha repetido desde las élites económicas neoliberales una idea con tono de dogma: regular el mercado del alquiler es comunismo, espanta la inversión y arruina las ciudades. El problema de esa afirmación es que choca frontalmente con la realidad de algunas de las ciudades más prósperas, atractivas y estables de Europa. Ciudades como Berlín, Viena y Ámsterdam.
Empecemos por Berlín, en el corazón de la mayor economía europea. Allí rige desde 2015 el llamado Mietpreisbremse, el <<freno al alquiler>>. En las zonas declaradas tensionadas, los nuevos contratos no pueden fijar precios libremente: el alquiler no puede superar en más de un 10 % el precio medio de referencia de la zona. Además, las subidas en contratos ya existentes están limitadas en el tiempo y en porcentaje. No es una abolición del mercado, sino una intervención pública para evitar incrementos abusivos mientras Berlín sigue siendo un polo de inversión, empleo y actividad económica.
El episodio más citado por los críticos fue el Mietendeckel, el techo de alquileres aprobado por Berlín en 2020. Aquella norma congeló alquileres e incluso obligó a bajar algunos considerados excesivos. Fue anulada en 2021 por el Tribunal Constitucional alemán, no por su contenido, sino por una cuestión de competencias: la regulación del alquiler corresponde al Estado federal. El sistema no colapsó, ni el sistema económico alemán se vino abajo; simplemente se volvió al marco legal estatal.
Si Berlín parece <<intervencionista>>, Viena lleva décadas siendo directamente un anatema para los defensores del mercado sin reglas. En la capital austríaca, más del 60 % de la población vive en vivienda pública, social o cooperativa sin ánimo de lucro. El Ayuntamiento construye, posee y gestiona un enorme parque residencial como política estructural, no como parche coyuntural. Los alquileres en Viena son comparativamente más estables y más asequibles que en muchas otras capitales europeas. El resultado es una ciudad con menor segregación residencial y una de las mayores calidades de vida del mundo.
Ámsterdam tampoco ha dejado la vivienda al puro juego de la oferta y la demanda. Allí funciona un sistema de puntuación que determina el alquiler máximo en función del tamaño, la calidad y la ubicación de la vivienda. Además, se controla el alquiler turístico y se limita el uso especulativo del parque residencial, todo ello encaminado a que la vivienda no sea una mercancía cualquiera.
La conclusión es clara: las políticas de regulación del alquiler y de intervención pública en la vivienda no son una rareza marginal ni un experimento ideológico aislado. Forman parte del funcionamiento normal de muchas ciudades europeas que han decidido no dejar un bien básico completamente al margen de la acción pública.
