Tras la pausa navideña, la política retoma su actividad con la vivienda en el centro del debate. Según el CIS, es uno de los temas que más preocupan a la sociedad. Gobierno y oposición han presentado medidas para mejorar el acceso, tanto al alquiler como a la compra, buscando apuntarse el mérito. En 2025 entrará en vigor la ley de vivienda aprobada en 2023. Su objetivo es proteger al inquilino, pero algunos expertos advierten que podría reducir aún más la oferta al generar incertidumbre entre los propietarios.
Para complementar su aplicación, el PSOE ha propuesto 12 medidas. Algunas requieren el aval del Parlamento, otras dependen de la aprobación de la UE. Esta combinación complica su puesta en marcha y podría limitar su impacto real. Varias medidas carecen de detalles sobre ejecución, plazos o financiación. Otras, presentadas como nuevas, ya existen en la normativa. Además, para ser efectivas, muchas deberían coordinarse con comunidades autónomas y ayuntamientos.
Analizamos estas medidas con detalle:
- El Gobierno plantea retirar las ventajas fiscales a las Socimis dedicadas exclusivamente a vivienda si no destinan sus inmuebles al alquiler asequible. Estas sociedades son vehículos de inversión inmobiliaria que adquieren, rehabilitan y alquilan propiedades con el objetivo de generar rentabilidad para sus inversores. Disfrutan de beneficios fiscales, como la exención del Impuesto de Sociedades, siempre que cumplan con ciertos requisitos, como repartir la mayor parte de sus beneficios en dividendos. La medida, que aún debe ser aprobada por el Congreso, tendría un impacto limitado. La mayoría de las Socimis gestionan también locales comerciales, oficinas y naves logísticas, sectores que quedarían fuera de esta restricción. Además, su peso en el mercado residencial es reducido: poseen solo el 0,69% del parque de alquiler, unas 25.000 viviendas de un total de 3,6 millones.
- Endurecimiento en la compra de vivienda para extranjeros
La medida afectaría solo a ciudadanos no comunitarios, por lo que la compra en Levante y los archipiélagos por parte de nórdicos o alemanes seguiría igual. La eliminación de las Golden Visa no tuvo impacto en el mercado. Ahora se estudia un aumento del impuesto, lo que incrementaría la recaudación, pero no necesariamente ampliaría la oferta de viviendas. La medida debe ser aprobada por el Congreso. - Bonificaciones en el IRPF: Para acceder a ellas, los propietarios deben bajar el precio del alquiler, lo que podría no compensar. Además, la desgravación no es igual para todos: los grandes tenedores (más de 10 viviendas) tienen menos ventajas y los pequeños propietarios solo podrían deducir el 5%, según la zona. Esta medida podría aplicarse sin necesidad de aprobación parlamentaria.
- IVA en las viviendas de alquiler turístico: La medida aún requiere aprobación de la UE. Aun con el impuesto, el alquiler turístico seguiría siendo rentable, por lo que no se espera un aumento de la oferta de vivienda habitual. Aunque estos pisos pueden reducir la oferta de alquiler, las cifras oficiales indican que hay 368.295 viviendas turísticas, muy concentradas en zonas y barrios específicos.
- Garantía de que la vivienda protegida siga siendo pública: Esta medida podría aplicarse sin necesidad de aprobación parlamentaria. En la práctica, implica que el Estado condicionará la entrega de recursos a las Comunidades Autónomas para la construcción de viviendas a que estas sigan siendo de protección oficial de forma permanente. Es decir, las viviendas podrán venderse, pero solo bajo las mismas condiciones en las que fueron adquiridas, según lo determine el Estado. No supone gran novedad. Actualmente, las VPO ya tienen restricciones para su venta, como un precio máximo, la obligación de haber vivido en ellas entre 5 y 10 años, la devolución de ayudas si se venden antes de lo estipulado y el derecho de tanteo de la administración, que le da prioridad para comprarlas antes que otros compradores. Todas estas normas ya buscan garantizar su función social.
- Traspaso de viviendas de Sareb para 2026: El traspaso ya comenzó, pero sin resultados visibles. En total, se prevé transferir 15.000 viviendas en 2026 y otras 40.000 en 2027. No se han detallado aún las condiciones de acceso a estas viviendas. Lo que sí está claro es que se creará un nuevo organismo: una empresa pública de vivienda.
- PERTE para la construcción modular: Se impulsará la construcción industrializada de viviendas, conocidas como casas prefabricadas, para acelerar la oferta de vivienda asequible. Sin embargo, la patronal de la construcción advierte que no es una solución definitiva. Aunque su edificación es rápida, sigue siendo necesario disponer de terrenos. Además, las calidades varían, su fabricación no está muy extendida y existen problemas de seguridad jurídica.
- Garantías públicas para propietarios e inquilinos en alquiler asequible: En principio, solo se aplicará a menores de 35 años. Algunos expertos señalan que la medida podría interpretarse como una presión a los propietarios para fijar los precios según el Gobierno. De lo contrario, podrían quedar sin la cobertura legal necesaria en caso de impagos o conflictos con los inquilinos. La propuesta no aclara este punto, dejando dudas sobre su alcance real.
- Programa de rehabilitación de viviendas vacías: Se ofrecerán ayudas a propietarios que reformen sus viviendas y las destinen al alquiler asequible durante al menos cinco años.
En este punto, es necesario analizar la credibilidad de estas medidas, sabiendo que de la construcción de viviendas prometidas en las últimas legislaturas, solo se ha materializado una pequeña parte. En 2023, se construyeron 8.646 viviendas de protección oficial (VPOs) en España. Esta cifra equivale a 18 propiedades asequibles por cada 100.000 habitantes. Datos bastante por debajo de lo que se prometía en los programas electorales.
También es interesante citar la desfavorable situación de España en cuanto a vivienda pública si se compara con la Unión Europea. En nuestro país, el parque de vivienda pública es del 2,5%, siendo, la media europea del 9,3%1.
Es destacable el esfuerzo y la importancia que le dan algunos países al tema en sus presupuestos como Países Bajos dedica más del 3% del PIB a políticas de vivienda. La política de vivienda y el acceso a ella han empeorado notablemente en los últimos cincuenta años. En los años 60 y 70, se construyeron 3,4 millones de viviendas protegidas, lo que representaba el 63% del total de viviendas edificadas en ese período. Fue la etapa de mayor impulso en la construcción de vivienda pública. En ese contexto, era necesario construir rápido y a precios accesibles para absorber la migración del campo a las grandes ciudades. En los años 80 y 90, con la llegada de la democracia, el ritmo de construcción siguió siendo alto, pero comenzó a descender progresivamente. Entre 1980 y 2000, solo el 23% de las viviendas construidas eran de protección oficial. Con la burbuja inmobiliaria, especialmente a partir del 2000, la construcción de VPO cayó drásticamente. A pesar del boom inmobiliario, estas viviendas representaban apenas el 10% del total construido.
Crisis financiera de 2008: Tras la crisis, hubo un leve repunte en la construcción de viviendas protegidas debido al colapso del mercado libre. Sin embargo, a partir de 2012, la financiación pública para estas promociones desapareció, reduciendo aún más su desarrollo. En los últimos años, la construcción de vivienda protegida ha tocado mínimos históricos. En 2023, se construyeron menos de 100.000 viviendas en total.
Esta reducción de construcción publica no solo se redujo por parte del Estado Central, la evolución de la construcción de vivienda publica por parte de Comunidades Autónomas y Ayuntamientos, administraciones que tomaron competencias en materia de vivienda .La descentralización de competencias permitió a las Comunidades Autónomas y Ayuntamientos desarrollar sus propias políticas de vivienda, qué comenzaron con un cierto ritmo pero la crisis financiera de 2008 impacto muy negativamente en la construcción de viviendas públicas. Muchas Comunidades Autónomas y Ayuntamientos redujeron sus inversiones en vivienda protegida debido a restricciones presupuestarias
Los sindicatos también tuvieron un rol importante en la construcción de vivienda publica y en facilitar el acceso a la vivienda a los trabajadores. Históricamente la OSH (Obra Sindical del Hogar) fundada en 1936 fue un organismo que buscaba solucionar problemas de vivienda a través de la construcción y protección de viviendas públicas, que se vendían a bajos precios para las clases más desfavorecidas. A continuación a partir de 1954 se lanzó el Plan Sindical de Vivienda el que se centró en la construcción de viviendas para trabajadores , creándose los Poblados Satélite y las Unidades Vecinales de Absorción (U.V.A.), que ayudaron a absorber la migración interna y mejorar las condiciones de vida en las ciudades.
Entre 1939 y 1960, la OSH construyó aproximadamente 138,686 viviendas. Estas viviendas jugaron un papel crucial en la erradicación de barrios de chabolas en ciudades industriales como Madrid, Barcelona y Hospitalet de Llobregat. Estructura y funcionamiento: La OSH funcionaba más como promotora que como constructora, facilitando ayudas económicas y técnicas a cooperativas de vivienda afines al régimen. Estaba adscrita a la Delegación Nacional de Sindicatos y dependía del Ministerio de la Vivienda desde 1957. Con la llegada de la democracia, los sindicatos continuaron promoviendo vivienda accesible, aunque con menor protagonismo que la Obra Sindical del Hogar (OSH) del franquismo. A través de cooperativas, facilitaron el acceso a viviendas asequibles mediante la autogestión y colaboración. También colaboraron con las administraciones para impulsar la construcción de viviendas protegidas, un apoyo clave en los años 80 y 90, cuando la promoción pública comenzó a disminuir.
Este modelo se vino abajo con el escándalo de la PSV (Promoción Social de Viviendas), creada en 1986 por UGT para ofrecer vivienda asequible a los trabajadores. En los años 90, la cooperativa se vio envuelta en un fraude financiero que terminó con su disolución en 1993, la pérdida de ahorros de muchos cooperativistas y la renuncia de Nicolás Redondo a la reelección como secretario general del sindicato. Este escándalo marcó el fin del papel activo de los sindicatos en la promoción de vivienda.
Las empresas y la vivienda para empleados: un modelo en retroceso
Históricamente, muchas empresas construían viviendas para sus trabajadores, especialmente en sectores como la minería, la siderurgia y el transporte. Este modelo, que buscaba facilitar el acceso a la vivienda cerca de los centros de trabajo, ha ido desapareciendo en las últimas décadas.
Ejemplos destacados incluyen:
- Ciudad Pegaso (Madrid): Construida en 1956 por ENASA para sus trabajadores, contaba con colegios, instalaciones deportivas y otros servicios.
- Colonias de ferroviarios: Surgieron en torno a estaciones y centros ferroviarios para alojar empleados y sus familias.
- HUNOSA (Asturias): Construyó viviendas en las cuencas mineras para sus trabajadores.
- Altos Hornos de Vizcaya (País Vasco): Promovió viviendas en Sestao y Barakaldo.
- CTNE (Telefónica) y Compañía de Tranvías de Barcelona: Desarrollaron viviendas para empleados en varias ciudades.
Aunque este modelo fue clave en el pasado, hoy es residual y las empresas ya no juegan un papel significativo en el acceso a la vivienda de sus trabajadores. Estas iniciativas no solo facilitaban el acceso a viviendas asequibles, sino que también contribuían al desarrollo urbano y social de las zonas donde se establecían, creando además lazos de comunidad entre los trabajadores.
En la actualidad, la ayuda empresarial para facilitar la vivienda a sus empleados es mucho más limitada y se reduce a préstamos hipotecarios con condiciones favorables, como tasas de interés reducidas y plazos de amortización más largos, y a acuerdos con promotoras inmobiliarias para ofrecer viviendas a precios más asequibles a sus empleados.
Dado que el apoyo a la vivienda por parte del Estado parece insuficiente y que otros actores implicados en facilitar el acceso a la vivienda publica ha desaparecido casi por completo, parece hacer difícil que la situación mejore en el corto plazo. Aunque se anuncie a bombo y platillo.
