No se aprueba la imprescindible ley del Suelo y se sustituye por “casas prefabricadas” y la ampliación de la ley anti desahucios
El 2025 se cierra sin una solución a la vivienda. El pasado 24 de diciembre en un decreto ley Ómnibus en el que se incluyeron varios temas solo se trata este tema alargando las medidas anti desahucios que se pusieron por el COVID.
Estas medidas en cierta parte suponen solo una translación del problema de la vivienda hacia los arrendadores, sin que suponga una apuesta real por una política que incluya la construcción de vivienda publica o social ni que se regule la ley del Suelo
Este año se suponía que la ley del suelo seria aprobada, pero falta de interés y la desunión entre los partidos del “gobierno de coalición” han hecho que un año mas el problema quede sin resolver.
En 2025 se intento reformar la ley del suelo, que además de la falta de construcción de vivienda pública, es uno de los grandes frenos para poder acceder a una vivienda. Sin cambios en esta ley no es posible construir vivienda nueva, lo que hace que se encarezca la existente.
La evolución de la ley del suelo en España ha sido bastante lenta y en los distintos gobiernos no ha habido una vocación ni de cambio ni de modernización y adaptación a los tiempos.
De 1956 data la primera regulación “Ley del Suelo” siendo la primera regulación estatal moderna, que clasificó el suelo en urbano, de reserva y rústico, limitó el derecho a edificar y transfirió plusvalías urbanísticas a la Administración.
No fue hasta la transición cuando se añadieron cambios a través de la Ley 19/1975 y Texto Refundido (1976), por la que introdujeron los usos del suelo, planes urbanísticos y provisión de espacios públicos mediante cesiones gratuitas; se consolidaron instrumentos de gestión . Estas nuevas leyes ayudaron a estructurar los procedimientos de planeamiento y reforzó el control urbanístico. Pero mantuvo los problemas de corrupción local y falta de equidistribución de beneficios.
En 1992 a través de otro Real Decreto, el RD Legislativo 1/1992 (texto refundido), se intentó unificar normas, pero fue parcialmente inaplicable por inconstitucionalidad al invadir competencias autonómicas.
En 1998 a través de la ley 6/1998 y su reforma posterior, se establecieron nuevas bases para contratación y valoración del suelo acorde a competencias estatales.
En 2007 se redacta otra nueva Ley del suelo, que promovió criterios de sostenibilidad, dotación mínima de vivienda protegida y participación ciudadana activa. Esta ley supuestamente incluyo objetivos ambientales, de transparencia y ayuda a la Vivienda Protegida (VPO). Pero añadió complejidad, carga administrativa y posible bloqueo a proyectos por burocracia excesiva.
En 2015 a través del RD Legislativo 7/2015, que realmente es refundición de la Ley del Suelo de 2008 y normativa de rehabilitación urbana, se aclaró y armonizó la normativa urbanística previa, mejorando la coherencia legal. Pero aún se mantuvo cierta rigidez administrativa y limitaciones en la oferta de suelo urbanizable.
Por lo que se ve que desde los años 50 del siglo pasado hay escasas evoluciones sobre la legislación referida al suelo para construcción de viviendas.
En 2024 el actual Gobierno de Pedro Sanchez comenzó a anunciar que estaban trabajando en una nueva ley del Suelo. Proceso que se ha continuado en 2025. El propósito de esta reforma era limitar impugnaciones por defectos formales que ralentizan los proyectos de nueva construcción. Supuestamente con esta ley se obtendría mayor agilidad urbanística y estabilidad jurídica para proyectos. Pero el proyecto no estuvo exento de críticas, ya que, según los expertos, podía fomentar “pelotazo urbanístico”. Tambien se le achaco la falta de consenso político, las invasiones competenciales en ayuntamientos y comunidades autónomas y reducida eficacia
Siendo la realidad, que economistas y promotores alertan de falta de suelo, la carga fiscal e inseguridad jurídica son claros obstáculos para la oferta, reclamando una reforma que desatasque permisos de construcción. Y este debería ser el fin de la nueva ley del suelo
En marzo de 2024, el Consejo de Ministros retomó el anteproyecto de reforma de la Ley estatal del Suelo y Rehabilitación Urbana, con el objetivo de introducir mayor seguridad jurídica y simplificar los procesos urbanísticos eliminando nulidades por defectos formales. Sin embargo, en mediados de 2024 y principios de 2025, esa reforma fue retirada y fracasó en el Congreso varias veces por falta de apoyos en mayo 2024 y nuevamente en febrero 2025, con oposición del PP, Sumar, Podemos y otros grupos. Por tanto, el resultado fue que la reordenación del suelo fue abandonada, sin que se abordase una reforma integral del marco territorial y urbanístico
Y la “solución” aportada como compensación a la fallida ley del suelo fue la creación en Mayo de la Oficina Técnica del PERTE de Vivienda (Mayo 2025). El 30 de mayo 2025 se crea la Oficina Técnica del PERTE para la Industrialización de la Vivienda, dependiente del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y financiada sin incremento de gasto público.
Como “posible solución” para el problema de la vivienda y permitir acceso a viviendas más asequibles.
Esta nueva oficina lo que plantea es construir viviendas estandarizadas, que para entenderse es como una evolución de las viviendas prefabricadas. Evidentemente su coste será menor, pero su calidad tambien.
Los objetivos de este nuevo organismo parecen ser mas de investigación en un medio corto plazo que en una solución a corto.
Según su definición tiene como fines impulsar modelos de construcción estandarizados y sostenibles que reduzcan plazos y costes de construcción. Esta oficina aglutina funciones como financiación, digitalización y proyectos piloto para impulsar la industrialización y eficiencia en la construcción de viviendas.
Por lo que es más que evidente el riesgo de resultados limitados si no se desatascan trabas normativas ni se aumentan suelos finalistas. Y si no tiene dotación presupuestaria nueva podría limitar alcance real. Además, no implica cambios normativos sobre dónde se puede construir ni simplificación sustancial de los trámites de planeamiento.
El problema no es construir casas, aunque sean prefabricadas, sino el suelo donde construirlas.
Por lo que además del efecto mas que limitado, parece que será un “chiringuito” a añadir y no una solución real. Y aunque no cuenta con un presupuesto claro y se indicó que no supondría un coste a los ciudadanos porque se incluiría como parte de una secretaria ya existente si que al menos tiene el coste de su directora.
En el BOE del 30 de mayo de 2025 se establece que esta Oficina —con naturaleza de división— depende de la Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana. Aunque en mayo de 2025 no se nombró públicamente a un director, en septiembre de 2025 se designó a Maribel Vergara Sánchez como directora del PERTE de Industrialización de Vivienda. Esta mujer al menos si tiene formación relativa al cargo ( lo cual no es tan habitual últimamente) ya que es Ingeniera de Materiales y Arquitecta Técnica. Pero es un cargo de corte político ya que fue Directora General de Vivienda en la Junta de Extremadura y jefa de sección de obras en la Diputación de Badajoz. En el BOE no se determina su salario, pero extrapolando su asignación salarial con la relación de puestos de trabajo (RPT) del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Y dado que la Oficina Técnica se integra en la Secretaría de Estado, y su dirección corresponde a un puesto con nivel asimilable a Director de División, grupo C o B de la RPT su salario bruto anual podría situarse entre 116. 000 € y 142 .000 €, en función de categoría y complementos.
Las posibles bondades de esta oficina que es que facilitaran las construcciones más rápidas, económicas y sostenibles. Y que a través de la digitalización y modelos estandarizados que pueden abaratar los costes. No queda claro si luego esa reducción de costes se traduce en precios menores o en mayores beneficios o como puede afectar al empleo. Parece una medida mas de apoyo empresarial a un nuevo modelo productivo que una política real de vivienda
Esta nueva oficina va a facilitar un tipo de construcción que en España no había sido muy utilizado, pero eso no significa que haya más VPO o viviendas sociales o que se incremente el parque de viviendas.
La sustitución de una nueva ley del suelo por esta oficina tiene aspectos muy negativos. Ya que, sin reformar la Ley del Suelo, no se garantiza oferta de nuevos terrenos, limitando la construcción. Los procesos urbanísticos siguen prolongados, con nulidades y retrasos que encarecen proyectos, la burocracia se mantiene . Se mantiene la Inseguridad jurídica persistente: la complejidad normativa permite que planes urbanísticos sean impugnados con facilidad, perjudicando la confianza para invertir. Y se mantiene el gran problema de base menos suelo y trámites lentos alimentan la escasez de vivienda, lo que encarece el acceso a compra o alquiler.
Las acciones realizadas hasta el momento han sido creación de la plataforma tecnológica para coordinar proyectos piloto y digitalización (BIM).Lanzamiento de formación especializada en construcción industrializada y sostenibilidad. Se han firmado los primeros convenios con empresas para impulsar modelos estandarizados y reducir plazos de obra. Y se ha iniciado proyectos piloto en varias comunidades autónomas para probar sistemas modulares y prefabricados.
Con un impacto medible muy reducido ya que aún no hay viviendas entregadas bajo este modelo, pero se han aprobado los primeros proyectos para 2026. El efecto en precios es todavía nulo, porque la oferta no ha llegado al mercado. Y el efecto en empleo se ha reducido efecto ha crear equipos técnicos y se han iniciado programas de capacitación, pero sin cifras oficiales publicadas.
La nueva oficina de vivienda aborda la eficiencia constructiva, pero sin una reforma urbana no se incrementa la oferta ni se elimina la carga burocrática. Para el ciudadano, esto significa más viviendas eficaces en método, sí; pero con oferta restringida, trámites largos y precios elevados, por lo que el acceso seguirá siendo complicado. Y el problema sigue sin resolverse un año más.
