sábado, diciembre 9, 2023

Cuando el techo se convierte en un lujo: el caso de Santiago de Compostela

Por todos es bien conocida la problemática que supone el alza de los precios de alquiler o la progresiva imposibilidad que supone acceder a una vivienda en propiedad. Si bien España es, curiosamente, uno de los países con mayor número de familias propietarias de la vivienda que habitan. Sin embargo, como iremos viendo, todo apunta a que para las próximas generaciones esa posibilidad se está diluyendo.

Como ejemplo de esta problemática centraremos el foco en el caso de Santiago de Compostela. Una ciudad universitaria y en proceso de gentrificación a raíz del remozado interés por la «renovatio apostolica» desde hace un par de décadas.

Para dar contexto podemos remitirnos a la definición que la RAE brinda sobre el término «gentrificación»: Proceso de renovación de una zona urbana, generalmente popular o deteriorada, que implica el desplazamiento de su población original por parte de otra de un mayor poder adquisitivo. Este «auge Xacobeo» viene marcado por la agenda de turistificación masiva que se le viene imponiendo a España desde la Unión Europea, a la que parece que no hay alternativa dentro de la plataforma de los 27. Según los datos del INE del pasado año, Santiago de Compostela puede llegar a recibir a 82.923 visitantes en junio de 2022. Estamos hablando de una ciudad que tendría unos 98.179 habitantes empadronados, pero al ser muchos estudiantes y empadronados en otras localidades, realmente hablamos de una ciudad donde viven 120 mil personas. Este turismo masificado crea numerosas problemáticas a los vecinos, incluso en términos laborales, como ya hemos informado en este medio

Santiago de Compostela es una ciudad pequeña en términos históricos y urbanísticos. Estancada a nivel demográfico desde inicios del siglo XX, sufre un fuerte auge desde los años 70 y 80, debido a la adscripción como capital autonómica —con el consiguiente andamiaje burocrático que esto supone— tras la aprobación del Estatuto de Autonomía. Esto hizo que se ampliase la ciudad con el conocido «Ensanche», zona de gran demanda estudiantil por la proximidad con el Campus Sur —con un precio de alquiler de 8,5 euros por metro cuadrado, siendo superior a la media del resto de la ciudad. La Universidad sufrió un revulsivo similar, ya que de su orientación tradicional como lugar de licenciatura de las élites regionales gallegas, pasó a orientarse a la atracción de alumnado de toda España. Si bien es cierto que con la nueva Ley de Ordenación del Sistema Universitario de Galicia (a consecuencia de la cual se crean las universidades de Coruña y Vigo) su papel de única universidad gallega se ve «amortizado». El auge del turismo a raíz del gran impulso que se le dio al Xacobeo es un fenómeno posterior, cuyas huellas son palpables a partir de los años 2000.

Una de las formas con la que muchos trabajadores han optado para sortear los precios de la vivienda ha sido trasladarse a localidades próximas a la ciudad, como Teo, Milladoiro, Ames o Bertamiráns. Una estrategia que no es viable para los estudiantes, ya que muchos carecen de medio de transporte propio, y tenerlo solo engrosar los gastos a final de mes.

Lo más representativo es ver cómo con cada Xacobeo los precios aumentan exponencialmente. En el plano nacional, los alquileres han crecido más de un 60% en los últimos diez años.

Pasando al apartado que nos concierne, los datos hablan por sí solos. Según los informes del INE del año 2021, la ciudad de Santiago cuenta con 56.746 viviendas, de las cuales estarían deshabitadas el 10,92%. A escala autonómica, en Galicia se registran 1.757.739 de viviendas, estando no habitadas 506.370, lo que supera la media nacional.

En lo referente al precio, la principal fuente es el portal inmobiliario Idealista, que nos indica que el precio de los alquileres en la ciudad se ha disparado en más del 26,6% en el periodo 2017-2022. Solo en 2022 la subida del coste de arrendar una vivienda fue de un 9,5 %. El metro cuadrado se paga de media a 8,2 euros —7,4% más caro que el año anterior—, por lo que arrendar una vivienda de 90 metros supone el pago de 738 euros mensuales. Este precio es inferior aún a Vigo y A Coruña, pero el precio crece porcentualmente mucho más en Santiago.

Mapa de viviendas de uso turístico. Foto: INE

Tras esta panorámica somos capaces de apreciar cómo ha ido mutando ese modelo propio de los años 80, donde familias trabajadoras de la ciudad o su entorno ahorraban para luego invertir en pisos que alquilarían de forma segura a estudiantes, y así amortiguarían su esfuerzo. Pero ante la necesidad de renovar ese gran parque de viviendas los propietarios se han encontrado con que el reembolso de esas reformas se amortiza mucho antes mediante el alquiler turístico. Esto ha generado que, progresivamente, la oferta habitacional a los estudiantes no solo se reduzca, sino que les sea asignada la parte más antigua y deteriorada de la misma, cuyos precios no han dejado de subir.

Sin embargo, los estudiantes no son los protagonistas de esta historia, son meros peones de una pugna entre dos corporaciones con intereses pecuniarios enfrentados: por un lado, las inmobiliarias y, por otro, las asociaciones de viviendas dedicadas al uso turístico. 

Por su parte, las inmobiliarias argumentan que el 90% del mercado de vivienda en alquiler está en manos de pequeños propietarios o familias. También aseguran que todo este problema se solucionará con una “bajada de la demanda” que hará que los caseros mágicamente renueven sus pisos. Más allá del hecho contrastado de que la mayoría de los pisos renovados se dedican al ámbito turístico, cabría preguntar cómo se va a reducir la demanda si los estudiantes carecen de una alternativa que no sea el alquiler grupal de pisos privados. Las mismas inmobiliarias afirman que desde hace 4 años su oferta de pisos se ha reducido casi a la mitad, o incluso en casos de tres cuartas partes. Según Agalin (Asociación Galega de Inmobiliarias), el 80% de los pisos turísticos está en manos de fondos de inversión, y calculan que hay más de 2.000 que, si multiplicamos por las varias habitaciones que suelen ofrecer los pisos de estudiantes, en realidad hablamos de una pérdida de unas 5.000 habitaciones. Sin embargo, estas inmobiliarias no ven con buenos ojos la intervención pública, dejando entrever que su reclamación es que se les subvencione para igualar los beneficios del piso turístico, y para reformar los pisos viejos de forma más rentable. 

Por otro lado, se puede constatar cómo las viviendas de uso turístico han aumentado de forma exponencial en toda Galicia. En 2017, las que estaban registradas eran 542, mientras que en 2022 son 16.507. Y reiteramos que el registro de forma legal de este tipo de negocio es bastante inferior a las que se encuentran en el mercado. Por ejemplo, en la capital compostelana, según los datos oficiales habría menos de 700 inmuebles VUT (Viviendas de Uso Turístico), pero esto no concuerda con la realidad. Es cierto que en los últimos tiempos —concretamente en la anterior alcaldía del PSOE— se han expedido multas y restricciones, o se ha hecho más compleja la adquisición de licencias, pero esto afectaría a pequeños propietarios, cuya torpeza los haría más visibles para la administración, siendo algo de carácter anecdótico. 

Si buscamos las declaraciones de la presidenta de la Asociación de Viviendas Turísticas de Galicia, Dulcinea Aguín, afirma que en Compostela hay 9.000 viviendas vacías —aunque según el INE el número es mayor. «El 16,5% del parque inmobiliario de Santiago está vacío, la Universidad de Santiago de Compostela oferta cada año alrededor de 1.135 plazas de alojamiento repartidas entre sus tres residencias y tres colegios mayores, cuando la cantidad de alumnos supera por curso las 20.000 matrículas». Para estas asociaciones se las está usando de chivo expiatorio para no mostrar la realidad del mercado inmobiliario en España. Contrarios a la limitación de su actividad, piden mayor construcción y mayor habilitación de vivienda social.

A este cóctel de precios disparatados y acusaciones cruzadas, se le suma la reciente Ley de Vivienda aprobada por «el gobierno más progresista de la historia de España» (bautizada como “Ley por el Derecho a la Vivienda”). Sin ser el objeto del presente artículo, la parte que más nos interesaría de la misma sería la capacidad de la misma de la declaración de «alquiler tensionado», de ciertas zonas donde la oferta inmobiliaria se encuentre muy desbalanceada con respecto a la demanda. Según Atlas Real Estate, siguiendo los parámetros que establece la ley, en España podrían considerarse como zonas «tensionadas» hasta el 20,83% (unos 2.298 códigos postales). Pero son las más pobladas. Aunque pueda parecer un porcentaje aceptable, hay que tener en cuenta que estas áreas aglutinan más del 60% del total de los hogares españoles. La provincia de A Coruña es una de las diez españolas en las que más del 40% de sus viviendas se encuentran dentro de una zona tensionada (concretamente el 44,31%). Le sigue, ya a bastante distancia, Pontevedra con el 26%; y después se sitúan Ourense, con casi un 24%. Pues en el caso de Santiago, se afirma que se podrían declarar como tensionados el 82% de sus demarcaciones locales.

Sin embargo, tenemos malas noticias para aquellos que creían que con sus escasos recursos esta medida les iba a posibilitar una estancia estudiantil digna en Compostela. Resulta que esta legislación no se aplicaría a los contratos de estudiantes, ya que legalmente están considerados como «de temporada». Y no solo esto, sino que la declaración de Santiago como «zona de alquiler tensionado» nunca podría haber pasado de ser una propuesta. Un mero brindis al sol, ya que en el momento en que se aprobó esta ley, la Xunta de Galicia, quien tiene las competencias en este ámbito, declaró que no iba a aplicar tal ley por considerarla «disruptiva para el libre mercado». No deja de ser paradójico cómo una ley impulsada por ERC y EH Bildu —y en el caso de Santiago, solicitada su aplicación por una alcaldesa del BNG— resulta casi de nulo efecto en la práctica ya que su aplicación depende de las competencias comunitarias que estos mismos grupos defienden con uñas y dientes. Con ello, resulta que aunque se consiguiera superar todos estos escollos político-legislativos, la normativa europea impide la intervención tal como lo plantea la nueva ley, defendiendo ante todo la «libre competencia». 

Por si todo esto fuera poco, a esto se le suma el particular panorama político de la capital gallega. Haciendo un repaso rápido, el anterior alcalde, el señor Bugallo, tenía el habitual modus operandi de un edil socialista, decir mucho y hacer poco. A modo de efeméride, Bugallo declaró que en los presupuestos de 2020 se preveía «la venta de una parte significativa de patrimonio del suelo de propiedad municipal orientado a la construcción de vivienda para los sectores más desfavorecidos». «Queremos ver la posibilidad de destinar un porcentaje para el alquiler». La realidad es que no se realizó ningún trámite legislativo orientado a tal fin. 

La fiesta de la democracia congració a Santiago con una nueva regidora, Goretti Sanmartín (BNG). Como ya indicamos, esta nueva alcaldesa solicitó hace unos meses la declaración de la ciudad como «zona de alquiler tensionado». Suponemos que la alcaldesa conocía ya la declaración de la Xunta al respecto, pero como se dice popularmente «pedir no cuesta nada». Pero la incansable regidora compostelana no aminoró sus esfuerzos al recibir la negativa de la Xunta. Recientemente se ha dado a conocer un acuerdo entre el concello, la Xunta y USC para construir más viviendas (recordemos que una de cada 10 se encuentran vacías en la ciudad).

Por su parte, la Asociación de Viviendas Turísticas de Galicia que ve con mejores ojos a la nueva alcaldesa, en comparación al hostil Bugallo, y que esta les ha compartido que solo quiere legislar la oferta turística. Estas declaraciones irían en consonancia con la acción legislativa de la regidora nacionalista, tales como la Campaña de concienciación sobre o problema dos pisos turísticos, donde se recurre únicamente al «consumo ético» del turista, cuya lectura recomendamos encarecidamente. Al mismo tiempo, todos los grupúsculos que orbitan en torno al BNG ya han desplegado su campaña de blanqueamiento, lanzando la curiosa propuesta del «cohousing autoxestionado», sumándose a la tendencia de hablar de la precarización de los trabajadores en inglés para que suene más cool.  

Asimismo, no deja de ser curioso cómo desde la USC declaran que están preocupados por la situación de sus estudiantes, mientras luego promocionan el Xacobeo y la turistificación masiva, o dejan que bancos como el Santander se promocionen en los campus como si fuera un área académica más. Lo único claro del acuerdo ha sido el reciente proyecto de recuperación del Hospital de la calle Galeras para una residencia universitaria. Sin embargo, se ha anunciado que esta será privada, lo que impediría acceder a ella a los mismos estudiantes de baja renta que sufren el alza de los precios del alquiler. 

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